精装房引发维权震荡，建议政策落地缓行，装修这活儿开发商搞不好！

从2017年开始，全装修成品住宅政策落地，称得上紧锣密鼓。

有些省市的政策明确规定了，到2020年前后，核心城区的全装修成品住宅要达到100%全覆盖。

算下时间账，2020年就在眼前，离2018年不到2年时间了，要做到100%的覆盖，难度不是一般的大。

凡是冒进者，必然要出问题。

果不其然，最近三年里，精装房维权一浪高过一浪。

武汉、成都、长沙、上海、青岛、北京、江苏太仓等城市，都出现了集体性维权，而且涉及的开发商不乏一线大牌，比如万科、中海、碧桂园、融创、绿地等。

尤其是成都最近爆发的集中性维权，大热的天，那么多人跑到房管局大厦外面提诉求，社交媒体上民意沸腾，值得我们重视再重视，放到战略高度加以重视！

房子这事儿，对中产与低收入阶层来讲，那就是天大的事，把6个钱包都掏空了买的房子，结果却是千疮百孔，而且还白白多掏了钱，换位思考，谁能接受？

没人能接受！

据大材研究了解，各地精装房出现的问题，存在明显的共性，比如：

质量差，刚装修完就出现了裂缝、漏水等问题；装修材料品牌差，或者不公开品牌和型号；样板间不开放；工期拖延；装修价格与档次、质量不匹配等等。

按照如今的这个质量问题与民意反弹，成品住宅的政策落地建议缓行，摸索出更成熟的经验，并且监管机制理顺后，再普及，也许是上策。

壹

这个成品住宅政策的初衷本来是好的，背后的逻辑至少有两点考虑：

❶ 减少建筑垃圾、粉尘和持续的噪音污染。

以前清水房交付的小区，大家可能会在装修噪音与污染中，度过5、6年时间，有的房子可能空了10年才装修。

现在上来就收到水电改造好了、墙地面弄好了的房子，配家具家电就够了，自然避开了污染。

❷ 抑制投资，激活闲置的住房资源，或多或少有这个作用。

清水房价格会便宜点，有的投资者买到手，不会装修的，等房价上涨到合适的地步，转手倒卖，赚差价。所以有一些毛坯房就空在那里，不住人，不出租。

现在成品房呢，基本的居住功能有了，水电、厨卫、墙面、地面都是搞好了的，简单配一些家具家电就可以出租，即使是投资者，也可能把房子放到市场上出租。

但问题是，开发商连毛坯房都没搞好，现在又被硬推到全装修成品住宅的舞台，有点赶鸭子上架的感觉。

说句不客气的话，他们根本不知道该如何表演。看看清水房时代，房子交付后的投诉就不少。更别说让开发商弄装修了，投诉翻几番都在意料之中。

开发商不懂表演，不懂得兼顾装修品质，天生的逐利本能，他们非常清楚怎么赚钱，每平方几百块的装修，在他们的策划下，直接翻几个筋斗，少则报价每平1500，多则往3000的高位顶。

我们抽取成都的几个例子，成都双流中海右岸有业主反映，装修费33万多，平均下来装修标准大概是3000元每平，中海没公布产品型号与价格。依然是成都吉龙一街的朗基和今缘，3000的精装标准，材料标准不清楚，味道大。

武侯区的中粮祥云里二期，装修总价30多万，但样板间产品无标识、无品牌。天府新区的滨江和城，合同里存在大量霸王条款，不忍目睹，大家网上去搜出来看。

再看北京，去年10月份的时候，通州富力中心500多套商务型公寓交房，业主投诉没有达到精装交付标准。广州黄埔区的实地常春藤3期，精装房出现空鼓、门窗损坏、屋内漏水等问题。

江苏太仓碧桂园48位业主投诉，精装修情况与宣传有巨大差异。去年10月海阳市碧桂园十里金滩项目，出现精装新房被施工人员当仓库，墙体1/4面积出现脱落，灯具损坏等诸多情况。

同年，泸州市碧桂园被投诉精装房存在劣质装修问题。更夸张的是，亳州市碧桂园项目因信访投诉较多，被当地部门叫停整改。

据公开报道，南京溧水区域的碧桂园翡翠台精装修偷工减料，实际装修与物价局备案不符，有业主爆料称，精装减配，宣传时的消毒柜净水系统都没有。

青岛的鲁商蓝岸丽舍璟园小区，精装房，多户业主遇到麻烦，包括地砖、墙砖出现破裂、空鼓；地板上翘、门锁不好用；厨房、卫生间上下水未接通；热水器地线未接；壁纸发霉。 有些家庭只好拆毁，重新装修。

央视网有一条视频是，哈尔滨的富力江湾新城精装房屋，声称综合装修标准6000元每平，有业主检查出了一百多处问题，维权一年仍无说法。

同样的事情举不完，太多了。跟以前清水房维权完全不一样的是，精装房动辙就是整个楼盘都出问题，都在维权。而清水房时期，大多数时候也就是墙面空鼓需要补、存在漏水现象等等，由于是清水，后期修补也相对轻松。而精装房的后期整改，难度大了许多。

业主又不是傻的，一看你那装修质量，市场上随便一打听，就知道被坑了。原来毛坯房时代，几百块钱的货，现在却要多花几倍的钱，换谁能干。

为什么现在要多花钱，还不是因为成品住宅引发的。

再说维权这事儿，跟装修公司维权还要顺利方便一些，尾款至少可以拒付，还可以在装修过程中盯紧点，质量多少会有一些保障。

现在都是成品住宅，要么是全款，要么有贷款，没有压尾款的制度。而且装修过程中，业主完全没法跟进。只要政府监管不到位，惩罚措施不给力，再加上开发商追逐利润、忽略品质，房子的事儿必然会做砸。

结果非常尴尬，一方面装修质价不等、多算面积，甚至出现漏水开裂等质量不过关的问题，引发普遍性维权。另一方面，一些人对装修不满意，敲了重装，其实还是在浪费资源，并没有实现政策初衷。

贰

我在这里要澄清一个概念。

有些人将成品住宅视为精装房，其实概念弄错了， 现在政策里规定的全装修成品住宅，其实并不是我们理解的精装房。

成都市建委有一个回复是：

所谓成品住宅，是指房屋所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房卫生间设备安装到位，基本达到入住条件的住宅。

上海的定义是：

新建住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的固定设施安装到位的住宅。

其实各地都一样，政策推行的成品住宅，它是不包括床、床垫、沙发、桌椅、书柜、衣柜等家具的，更不包括洗衣机、冰箱等家电。而精装房，它是要包括家具的，相当于达到拎包入住的标准。

据大材研究了解，至少有北京、山东、四川、上海、浙江、海南、河南、海南、陕西、江西、湖北等11个省市或者所辖省会城市，都已推出成品住宅政策。

纵览各项政策，对新建住宅的全装修比例大多要求是，2020年前后，核心城区要做到100%全覆盖。就连县城也有比例要求，比如河南的要求是占比60%。

按道理，这种装修标准并不难搞定，那么，开发商为什么就是搞不好呢？

大材研究分析认为，背后估计有几个原因：

❶ 在高地价，还有限价的大背景下，开发商为了寻求利润，从装修入手捞钱。精装也就成了“惊装”，一套房子在装修这块抠几十万，一个楼盘加起来相当可观。

❷ 开发商找的装修公司，很多都是中小公司，本身缺乏成熟的装修经验，加之承包价格压得很低，项目经费少，自己又要留利润，用到装修项目上的预算自然更少了，怎么可能把事做好。

做完项目后，这些公司可能直接注销，因为不想承担后面的维修。

❸ 一个楼盘，竣工后投入装修的房子少则几百套，多则几千套，批量装修的难度很大，一般的中小公司根本搞不好，即使一些大型的装修公司，一次接几百套房子的装修，同样是挑战。

加之工期往往跟得紧，工人根本没时间打磨施工细节，装修效果自然粗糙。

❹ 这几年房价多多少少都在往上窜，开发商吃准了一点，就是购房者不会退房，不过就是情绪爆发了，闹一闹想得到一些好处。

开发商的招式是现成的，那就是“若不满意，全款退房”。这种心态也会影响开发商对装修质量的重视程度。

房子是一个特殊商品，它的供应量不是无限的，价格也一直处于波动状态，如果是以当前市场价格退房，估计开发商就不会这么轻松了。 

市场上有一种观点是，觉得现在业主买的限价房，比较划算，可能入手就升值几十万。没必要因为装修的问题去折腾。

我觉得这观点太扯了，房子作为一个供应量有限的商品，一二线城市的需求量又相当大，并且这个需求在持续增长，如果任由市场炒作，问题会变得非常严重，它的价格会一直往上窜，必然不利于民众的获得感。

限价限购是控制炒房，并且减缓房价上涨的有效手段。一方面保障开发商有一定的利润，另一方面让更多刚需可以买到房子。但这不意味着房子就可以出问题，更不意味着装修质量就可以乱搞。 

叁

客观来讲，成品住宅这事儿，咱们政府的手伸得有点长，真没必要硬性规定由开发商负责基本装修。

本来开发商把房子修起来，符合质检标准后，卖给业主，交房。然后由业主自主装修就行，顺理成章的事儿，偏偏要横插一手，结果闹成现在这样。不该背的锅，自己也背了。

或者即使推行成品住宅，也应该把模式跑通、经验成熟之后，再广泛推行。

政策初衷是环保与节能，但是，装修质量不达标，细节处理粗糙，有多少业主会敲掉重装，或者做局部修补，这同样是浪费资源，制造污染，政策所描绘的美好愿景自然成为泡影。

关键点是，这项政策配套的监管与赔偿机制没弄好，比如：

成品住宅装修材料的品牌清单、产品清单、保修期、质保期，以及装修施工的外观效果等，都应该有非常严格的明细标准与违约惩罚措施。

现实情况是，成品住宅政策出了，还给了明确的推行时间表，几乎就是强制在推行。装修这块的条款很模糊，开发商的活动空间非常大，经不起业主的推敲，经不住市场检验。

✔ 大材研究创始人邓超明建议，如果继续推行成品住宅政策，有必要将装修条款进一步细化，品牌知名度、产品型号及定价等，都应该有明确的指导。同时，可以考虑引进更严格的惩罚机制，比如无理由退换货，按市场价变化补差价，或者假一赔三等，可能对提升“装修质价对等”会有帮助。

反观现在的装修市场，在互联网力量的冲击下，改善还是比较明显的。把房子交给互联网装修平台，或者委托一些品牌型装修公司施工， 往往能够享受到相当不错的服务，比如：

个性化装修设计、免费出效果图、装修材料自己选、全过程视频监控、先装修后付款、20%装修款第三方监管等等。

与装修行业不断改善的施工质量、客户服务相比较，成品住宅被甩了几条街。

当然，业主自己装修，也可能遇到装修公司跑路的情况，这主要是遇人不淑，就跟买了烂尾楼一样，简直是没办法。如果选择那种稳健的老品牌，网上口碑不错的装修公司，这方面问题不大。

大材研究注意到另外一起现象，在网上查看了一些业主的投诉意见，还有主管部门的回复后，觉得业主的诉求其实很正常，反倒是官方回复值得商榨。

▲ 比如人民网地方领导留言板上，已有5条跟“成都精装房”有关的提问，如果只搜索“精装房”，则有数条相关的投诉，大多围绕装修质价不对等、质量差、开发商不整改等问题。

其中一条“成都精装房问题已不容忽视”中，一位业主明确提到双流中海右岸的3000装修费过高、质价不对等、不公布产品型号、公摊也按装修价格计费等。

但官方回复却是“协商不成可通过诉讼途径解决”。之后作者的评价是“不满意”，并提出了质疑：作为成品房的批复部门，管理部门，监督部门你们有什么用？所有的事情都需要法律来解决的话，政府部门大可以精兵减部。

客观来讲，成品住宅由政府力主推行，政策的制定方是公权力机关，因为政策的推行，导致老百姓要比以前多付出购买成本，要多花钱，而买的东西还不好，问题的根源在政策，自然也得主管部门出来解决，而不是简单用一句诉诸法律推掉。

总之一句话，装修这活儿开发商搞不好，如果要让开发商做，至少考虑再补充四点配套政策：

➀ 装修标准再明细化，根据市场行情做出定价指南，要求引进品牌型装修公司。

➁ 留一笔装修尾款作为押金，业主满意后才能支付。

➂ 提高质量违约的惩罚力度。

➃ 明确主管部门，在主管部门调解定案后，如果依然无法达成和解，再走起诉途径。

愿精装变金装，天下无维权！

（文章来自“大材研究”公众号，原创：邓超明）